LA LOI D'ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS

Votre bail respecte-t-il la loi ?

Que vous soyez propriétaire ou locataire, votre bail doit respecter la loi, notamment celle de l'encadrement des loyers. En effet, de nouveau depuis 2019 la loi d'encadrement des loyers Paris impose un indice de loyer que les propriétaires doivent respecter.

En cas de non respect de cette loi, les propriétaires seront sanctionnés. En tant que locataire, vous pouvez faire un recours auprès de la Mairie de Paris afin de réclamer une révision de votre loyer pour respecter la loi.

Nous reprenons donc ici le texte sur le site internet de la Mairie de Paris. Puis, nous vous indiquons les démarches à effectuer pour rendre votre bail respectueux de la loi.

À la demande de la maire de Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur dans la capitale, depuis le 1er juillet 2019. Dans le cadre de la deuxième année du dispositif, les nouveaux loyers de référence ont été fixés par un arrêté du préfet de Paris en date du 3 juin 2020 et sont applicables à compter du 1er juillet 2020.

L'encadrement des loyers : comment ça marche ?

Source : Mairie de Paris

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité.

Il s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance. Ne sont pas concernés les logements HLM, les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières.

Ce dispositif s’applique aux baux signés depuis le 1er juillet 2019 et les trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet : un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%), un loyer de référence, un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%).

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés).

La loi prévoit que le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Ces loyers s’appliquent aux 80 quartiers de Paris regroupés en 14 secteurs géographiques, et prennent en compte le nombre de pièces qui composent le logement et la période de construction de l’immeuble.

Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL), sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat. Dans ces deux cas, le bailleur peut appliquer une augmentation supérieure à l’actualisation IRL, mais uniquement dans la limite du loyer majoré.

Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions.

En résumé, vérifiez si votre loyer est à son juste prix en suivant ce lien :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

Que faire lorsque le loyer proposé ne correspond pas aux loyers de référence (médiation et litige) ?

Dans le cas d’une nouvelle location

En cas d'absence dans le contrat de location du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du bail, mettre en demeure le bailleur d’ajouter ces informations au contrat de location.

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour répondre à partir de la réception du courrier avec accusé de réception du locataire.

Sans réponse ou en cas de refus de ce dernier dans ce délai, le locataire peut saisir le juge d’instance pour demander l’inscription de ces informations dans le bail et le cas échéant, la diminution du loyer résultant de l'application de l'encadrement.
 

Dans le cas d’un renouvellement du bail

Le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau loyer dans le respect des délais suivants:

• le bailleur informe, au moins 6 mois avant la fin du bail, le locataire de la réévaluation au plus égal au loyer de référence minoré;

• le locataire demande, au moins 5 mois avant la fin du bail, la réévaluation en diminution du loyer à son bailleur.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une demande de réévaluation doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

Le locataire peut, sur la base de loyers de logements similaires et dans la même zone géographique, contester la réévaluation de loyer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l’un ou l’autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat de location. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’IRL.

Lorsqu’une demande de réévaluation de loyer est engagée par le bailleur, ce dernier ne peut pas donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Dans le cas d’une demande de complément de loyer
 

Le complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer de base égal au loyer de référence majoré.

En cas de contestation, le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour saisir la commission départementale de conciliation.

Le propriétaire doit alors démontrer et justifier les caractéristiques du logement permettant la mise en place d’un complément de loyer.

En cas d’accord, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.

En cas d’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge d’instance d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Dans les deux cas, (conciliation ou décision de justice), la décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

En cas de non-respect des règles de fixation du loyer du logement, le bailleur s’expose à une mise en demeure par le préfet. Il lui faudra alors mettre en conformité le bail avec l’encadrement des loyers. Si la démarche reste infructueuse, une amende préfectorale peut être prononcée.
 

Les sanctions en cas de non-respect des loyers de référence

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut demander au bailleur dans un délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire.

Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours.

Le bailleur dispose d’un mois pour répondre au préfet.

Si la mise en demeure du préfet reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur dans la limite de 5.000 € pour un bailleur physique et 15 000 € pour un bailleur moral. L’amende est prononcée après que le bailleur a eu la possibilité de transmettre ses observations.

Important
Même si une amende est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur, le locataire peut effectuer les démarches auprès du juge pour demander la diminution de son loyer.