Un article des Échos écrit par Anne-Sophie Vion

Plus des deux-tiers des loyers parisiens respectent l'encadrement des loyers
à Paris, révèle la nouvelle enquête de l'association de consommateurs CLCV.
C'est le meilleur résultat depuis six ans mais des abus importants persistent.

C'est une nouvelle qui pourrait donner du baume au coeur des locataires et pacifier
les relations avec leurs bailleurs. Plus des deux-tiers (69 %) des loyers parisiens
respectent l'encadrement des loyers à Paris, dévoile la dernière enquête 2021 de
l'association de consommateurs CLCV *. En intégrant, pour la première fois dans
cette étude, les loyers pratiqués dans le territoire de Plaine Commune, qui regroupe
9 villes au nord de Paris en Seine-Saint-Denis (93)**, le taux de conformité global
baisse à 66 %. Mais, soulignent les auteurs, cela reste « le meilleur résultat depuis
2015. »

Dans la capitale, c'est incontestablement mieux qu'en 2018 où l'année avait été
marquée par l'annulation du dispositif d'encadrement des loyers, ce qui avait permis
aux propriétaires de revoir à la hausse leurs tarifs. Le taux de conformité des
annonces avait alors chuté à 48 %. Le respect de la loi à Paris progresse également
fortement par rapport à l'édition 2020 de l'enquête, où le taux de conformité des
annonces n'y atteignait alors que 60 %.

Si les améliorations sont notables, temporise cependant la CLCV, elles ne reflètent
pas forcément une simple prise de conscience des acteurs immobiliers. L'accalmie
quant à l'inflation des loyers parisiens tiendrait davantage au choc de la pandémie et
de ses conséquences en matière touristique ». Les confinements et restrictions de
déplacements ont limité les nouvelles locations, rappelle l'association. Par ailleurs, «
les locations saisonnières ayant été fortement limitées sur cette période, il en est
résulté une mise sur le marché de logements supplémentaires, notamment meublés,
autrefois dévolus à des locations de courte durée. » Ce qui a entraîné la nécessité
pour les bailleurs de revoir à la baisse leurs loyers.

Du mieux pour le meublé parisien
Reste que tout n'est pas idyllique pour les locataires parisiens et de Plaine
Commune, encore soumis à de nombreux abus. « Les loyers excèdent en moyenne
de près de 119 euros par mois le maximum autorisé, soit environ 1.428 € qui sont
réclamés, sur une année, en toute illégalité aux locataires. Et certains bailleurs vont
bien plus loin », se désole la CLCV.
A l'appui, elle cite l'exemple d'un propriétaire qui propose, à Saint-Ouen, un 3 pièces
à 1.700 euros au lieu de 1.261 euros, soit 439 euros d'écart par mois et 5.268 euros
à l'année. Ou encore ce 4 pièces parisien à 2.400 euros par mois au lieu de
1.849,20 euros, soit 550,80 euros de dépassement mensuel et 6.609,60 euros à
l'année.

Plus la surface est petite, moins le loyer est dans les clous. Ainsi, le taux de
conformité des annonces est-il de 62 % pour un studio alors qu'il est de 75 % pour
un 4-pièces. En revanche, passer par des professionnels réduit le risque : 79 % des
annonces proposées par leur intermédiaire sont conformes contre 55 % quand le
bien est géré en direct par le propriétaire.
A noter aussi que l'encadrement des loyers est davantage respecté pour un bail nu
que meublé, les taux de conformité étant respectivement de 69 % contre 58 %, soit
11 points d'écart. Toutefois, dans la capitale, pour la première fois depuis 2015, le
taux de conformité des locations meublées (24 % des annonces concernent des
logements meublés dans cette enquête) est supérieur à celui des locations nues.
L'écart est certes faible (1 point), mais, selon la CLCV, « le caractère inédit de la
situation mérite d'être souligné. » Une amélioration qu'elle attribue là aussi au
contexte de la crise sanitaire.

Gel des loyers au 1er juillet 2022
La CLCV dénonce également les abus relatifs à l'application d'un complément de
loyer [montant additionnel dont un locataire s'acquitte en plus de son loyer au titre
d'une ou plusieurs caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort de
son logement], pas toujours justifié. Elle plaide pour « l'interdiction expresse du
complément de loyer pour les logements ayant une superficie inférieure ou égale à
14 m2 ou qui ne comprennent pas de toilettes. »
Pour l'association, le respect des règles devrait bénéficier de la nouvelle obligation
qui est faite aussi bien aux professionnels qu'aux particuliers de mentionner dans la
petite annonce le montant maximum du loyer devrait jouer grandement en faveur
d'une meilleure application de l'encadrement des loyers. Mais cela reste insuffisant.
Car, dans le contexte actuel d'inflation galopante , l'association juge « indispensable
de limiter les hausses de loyers annuelles, point sur lequel l'encadrement des loyers
n'a pas d'incidence vu que celui-ci s'applique au moment de la signature du bail. » Et
elle défend, sans surprise, et alors que les pouvoirs publics semblent vouloir écarter
cette option , le gel exceptionnel des loyers pour une durée de 12 mois à compter du
1er juillet 2022.

*Menée par l'organisme à partir de 1.560 annonces immobilières (1.000 pour Paris
et 560 pour Plaine Commune) postées sur 10 sites internet entre août 2021 et février
2022 : Century 21, Citya, Fnaim, Foncia, Guy Hoquet, Le Bon Coin, Orpi, PAP,
Paru-Vendu, SeLoger.
** Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve,
Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
Anne-Sophie Vion