En dépit de la crise sanitaire, les loyers continuent d'augmenter dans les principales villes de l'Hexagone. Mais, paradoxalement, le rendement locatif s'effrite. La pierre continue toutefois à attirer les investisseurs sa rentabilité demeurant en haut de l'échelle face à la persistance de taux très bas.

Par Anne-Lise DeFrance, publié le 2 sept. 2021

Ni l'épidémie de coronavirus ni les mesures d'encadrement des loyers qui se développent dans l'Hexagone ne modifient la tendance : les loyers continuent à augmenter sur l'ensemble du territoire national. D'après les chiffres de l'observatoire Clameur, l'indice des loyers a ainsi grimpé de 7 % en dix ans dans les dix plus grandes villes françaises. Et, 2020 n'a pas fait exception, comme en attestent les données de la Fnaim.

Alors que le loyer médian au mètre carré hors charges s'élevait à 11,97 euros à Marseille en 2019, il a atteint les 12,48 euros l'année passée. Même chose à Paris (26 euros en 2019 contre 26,40 euros en 2020), Lyon (13,22 euros, contre 13,60 euros), Toulouse (11,64 euros, contre 11,84 euros), Nantes (11,56 euros, contre 11,95 euros), Bordeaux (12,68 euros, contre 13,13 euros) ou encore Nice (15,72 euros contre 16,25 euros).

« Du fait notamment de la situation sanitaire, certains logements sont restés vacants en 2020 mais nombre de leur propriétaire ont fait le dos rond en préférant ne pas louer plutôt que de baisser leur loyer », constate à ce propos le président de la Fnaim, Jean-Marc Torrollion. Principales explications à cet état de fait selon lui : la difficulté pour les bailleurs en zone tendue d'augmenter par la suite le loyer à son niveau précédent.

« Quel aurait été pour eux l'intérêt de réviser à la baisse la somme mensuelle demandée à leur nouveau locataire au regard d'un mécanisme d'encadrement ou de plafonnement des loyers qui les aurait pénalisés à long terme alors même que la pandémie du Covid-19 n'est, espérons-le, qu'un événement passager ? » développe l'expert.

Contraction du parc locatif

Depuis 2014, et sauf cas très particuliers, les bailleurs ne peuvent plus, en effet, augmenter leur loyer au-delà de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL) même entre deux locataires.

Sans compter que la demande de location demeure particulièrement élevée et devrait le rester, alimentée entre autres par le manque de biens à la vente et par une possible contraction du parc locatif dans les années à venir avec l'interdiction de mise en location dès 2028 des logements étiquetés F ou G.

Baisse du rendement locatif

Persistante donc, la croissance des loyers tend cependant à se tasser, surtout dans les agglomérations où la commercialisation de programmes neufs en défiscalisation est élevée, note Odile Dubois-Joye, directrice des études de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

« Une étude menée en septembre 2020 par l'Anil d'après les résultats des observatoires locaux des loyers montre que la production de logements récents - c'est-à-dire sortis de terre après 2005 - dont le loyer a été plafonné pour une majorité d'entre eux en contrepartie d'avantages fiscaux, a pu avoir un impact sur le niveau des loyers de la génération précédente, dans la mesure où leurs propriétaires ont dû s'adapter à cette nouvelle offre concurrentielle en diminuant les loyers au moment d'un changement de locataire. »

Problème : malgré cette tendance haussière continue des loyers, le rendement de l'investissement se dégrade paradoxalement. Et ce, plus particulièrement dans les dix plus grandes métropoles de l'Hexagone. Motif ? Au cours des trois dernières années, les loyers du parc locatif privé y ont augmenté moins vite que les prix d'achat. Exemple dans la capitale, l'évolution de l'indice des loyers et celui des prix affichaient début 2018 un écart de seulement 10 points, soit deux fois moins que courant 2020, selon l'observatoire Clameur.

Anne-Lise Defrance