Un investissement immobilier engage sur le long terme pour des sommes
importantes. Le bon choix s'effectue après avoir réalisé des projections
objectives sur l'avenir de la ville et du quartier envisagé pour son
acquisition. C'est aussi celui qui s'adapte à ses projets personnels.

Par Anne-Lise Defrance

« En immobilier, un bon investissement est quelque chose qui se loue rapidement,
se revend facilement et qui prend de la valeur au fil du temps », rappelle Martin
Menez, cofondateur et président de Bevouac, entreprise de conseil en
investissement immobilier locatif clé en main. Or, pour réussir cette combinaison
parfaite, un critère de décision l'emporte sur tous : l'emplacement. Ou, plus
spécifiquement dans un premier temps, le choix de la ville où réaliser son projet.

Définir son objectif

Reste qu'une commune qui peut apparaître comme une évidence sur le plan
financier pour un investisseur ne l'est pas forcément pour un autre. En cause ? Les
raisons mêmes qui poussent chacun d'entre eux à acheter pour louer. « Pour trouver
la destination la plus appropriée, il faut d'abord s'interroger sur ses motivations et
déterminer ce qu'on attend et ce qu'on espère de cet investissement. S'agit-il
uniquement de dégager une rentabilité immédiate ou aspire-t-on à se créer un
revenu complémentaire au moment de la retraite ? Souhaite-t-on revendre un jour ce
bien sans jamais l'avoir occupé ou imagine-t-on y loger dans quelques années un de
ses enfants étudiants, voire y aménager à sa retraite, ou encore le transmettre à ses
héritiers », interroge Florence Brau-Billod, conseillère en gestion de patrimoine à
Marseille.

En d'autres termes, inutile par exemple pour un particulier désirant faire de ce
logement son futur pied-à-terre d'investir du côté de Montpellier s'il désire à terme
vivre sur la Côte d'Azur. Ou encore, pour celui qui anticipe d'y installer un membre
de sa famille le temps de ses études, d'opter pour une ville non universitaire.

Se projeter sur le long terme

Mais définir son objectif n'est pas le seul critère à prendre en compte pour dénicher
la ville où investir. La notion de temps rentre également en jeu. Quel que soit le but
recherché par l'investisseur (haut rendement, potentiel de valorisation, sécurité
patrimoniale), l'immobilier reste, en effet, un placement de long terme.
D'où l'importance, appuie Pierre Hautus, directeur général de l'Union nationale des
propriétaires immobiliers (Unpi), d'essayer de se projeter à 15 ou 20 ans. « Car une
commune qui offre une bonne rentabilité aujourd'hui peut voir celle-ci baisser
drastiquement avec les années du fait d'éventuels changements de législation,
comme la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers.

Même si c'est compliqué, il faut savoir être prospectif et anticiper ce qui pourrait se
passer. » De même, si la motivation de l'investissement réside dans la plus-value
susceptible d'être générée à la revente, là encore, il est essentiel d'étudier les
perspectives d'évolution d'une commune sur la durée. Ainsi, commente Florence
Brau-Billod, « il peut être intéressant de parier sur des villes dont on sait que certains
projets d'infrastructures comme l'arrivée d'une ligne de train à grande vitesse ou
l'implantation d'une université sont dans les cartons mais ne sont pas encore
totalement actés ». Enfin, si l'idée est simplement de constituer un patrimoine qui
reviendra en temps voulu à ses descendants, mieux vaut fixer son choix sur une
commune qui leur plaît.
Une fois l'ensemble de ces éléments considérés et son appétence au risque défini, il
ne reste plus alors qu'à regarder les opportunités de lieux en fonction de son budget.